Chi phí xây thêm 1 tầng nhà phố – Giá rõ ràng, thi công an toàn

Chi phí xây thêm 1 tầng luôn là bài toán khiến nhiều gia chủ băn khoăn. Nhà Việt PTĐ cung cấp bảng giá chi tiết, khảo sát kỹ lưỡng, thi công an toàn, đúng tiến độ – không phát sinh.

Xây thêm 1 tầng luôn là mối quan tâm lớn của nhiều gia chủ khi muốn mở rộng không gian sống mà không cần phá dỡ hoặc mua đất mới. Việc nâng tầng đòi hỏi khảo sát kỹ kết cấu móng, cột dầm cũ, lên phương án thi công phù hợp, tính toán tải trọng và lựa chọn vật liệu tối ưu. Tùy vào kiểu kết cấu, diện tích, vị trí địa lý và mức độ hoàn thiện, chi phí có thể dao động từ 3 đến 6 triệu/m². Nếu không tính toán kỹ, chi phí phát sinh có thể tăng 20–30% ngân sách ban đầu.

Xem thêm:

• Chi phí xây phòng trọ từ A–Z: cấp 4, có gác, cao cấp, 2 tầng

Chi phí xây thêm 1 tầng có cao không? Điều cần biết trước khi nâng tầng

Việc xây thêm 1 tầng không đơn giản chỉ là “cơi nới” mà thực chất là một quá trình cải tạo kiến trúc, gia cố kết cấu và tái tổ chức công năng sống. Chính vì vậy, chi phí xây thêm 1 tầng thường khiến nhiều gia chủ băn khoăn: Liệu có quá tốn kém không? Có cần xin phép không? Kết cấu cũ có chịu được không?

Nếu anh/chị đang có ngôi nhà 1 tầng hoặc 2 tầng, muốn nâng lên thêm 1 tầng để tăng diện tích sử dụng mà không cần mua đất mới, thì việc nắm rõ bảng dự toán chi phí xây thêm tầng sẽ giúp:

• Lên kế hoạch tài chính rõ ràng
• Tránh phát sinh do thiếu thông tin
• Chọn đúng nhà thầu uy tín, có kinh nghiệm trong cải tạo nhà trọn gói

Trong bài viết này, Nhà Việt PTĐ sẽ cung cấp cho anh/chị bảng phân tích chuyên sâu, cụ thể và cập nhật nhất về chi phí xây thêm 1 tầng dựa trên diện tích, vị trí địa lý, vật tư, thiết kế, kết cấu hiện tại… Đồng thời đưa ra những lời khuyên thực tế từ chuyên gia để giúp anh/chị tối ưu ngân sách nhưng vẫn đảm bảo chất lượng và an toàn công trình.

Yếu tố quyết định đến chi phí xây thêm 1 tầng

Không có một con số cố định cho giá xây thêm 1 tầng, bởi chi phí phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Cụ thể:

Kết cấu hiện tại của ngôi nhà

• Nếu ngôi nhà có móng và cột dầm đủ khả năng chịu lực thì chi phí nâng tầng sẽ thấp hơn.
• Nếu móng yếu, cần gia cố móng (ép cọc, đào lại, mở rộng đà kiềng…) thì chi phí sẽ tăng từ 20%–40%.
• Một số trường hợp nhà xây từ 10–20 năm trước không thiết kế cho việc nâng tầng, cần khảo sát lại kỹ càng, thậm chí có thể phải cải tạo nhà trọn gói mới có thể thi công an toàn.

Diện tích cần xây thêm

• Diện tích xây thêm bao nhiêu m² sẽ quyết định phần lớn tổng chi phí.
• Giá trung bình cho phần xây thô (không bao gồm hoàn thiện) dao động từ 2,8 – 3,5 triệu/m²
• Nếu bao gồm hoàn thiện: dao động 4,5 – 6 triệu/m² tùy khu vực và vật tư.

Kiểu mái, kết cấu sàn

• Làm mái bằng, mái bê tông cốt thép sẽ tốn kém hơn mái tôn hoặc mái lợp nhẹ.
• Sàn đúc thật (bê tông cốt thép) có chi phí cao hơn sàn giả (sắt hộp + tấm cemboard, smartboard…)

Chi phí thiết kế và xin phép xây dựng

• Tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, việc xin phép xây thêm tầng cần hồ sơ pháp lý rõ ràng.
• Chi phí thiết kế bản vẽ kỹ thuật & xin phép có thể dao động từ 5 – 15 triệu đồng tùy quy mô.

Một số bảng giá xây thêm tầng tham khảo

👉 Công ty xây nhà trọn gói như Nhà Việt PTĐ thường có sẵn đội ngũ kỹ sư chuyên môn giúp khảo sát kết cấu hiện trạng, từ đó đưa ra phương án xây thêm tầng tối ưu chi phí và đảm bảo an toàn.

Các kiểu nâng tầng phổ biến và chi phí tương ứng

Nâng thêm 1 tầng bê tông cốt thép truyền thống

Đây là phương án phổ biến và được đánh giá cao nhất hiện nay nhờ độ chắc chắn, tuổi thọ cao và khả năng chịu lực tốt. Khi áp dụng phương án này, chi phí xây thêm 1 tầng sẽ ở mức cao hơn nhưng đổi lại là một không gian bền vững, sử dụng lâu dài.

• Chi phí xây thô: khoảng 3,2 – 3,8 triệu/m²
• Chi phí xây trọn gói hoàn thiện cơ bản: 5 – 6 triệu/m²

Phù hợp cho những công trình nâng tầng với mục đích làm phòng ngủ, phòng khách, phòng làm việc hoặc sinh hoạt lâu dài. Đây cũng là phương án được các công ty xây nhà trọn gói như Nhà Việt PTĐ khuyến khích nếu kết cấu móng và cột hiện trạng đáp ứng đủ tải trọng.

Xây thêm tầng lửng nhẹ bằng sắt hộp, panel hoặc tấm cemboard

Khi kết cấu móng yếu hoặc chủ nhà muốn tiết kiệm chi phí, phương án làm tầng lửng hoặc tầng giả bằng vật liệu nhẹ như sắt hộp + tấm panel/cemboard được sử dụng phổ biến.

• Chi phí trung bình: 2,2 – 2,8 triệu/m² (đã bao gồm hoàn thiện cơ bản)
• Ưu điểm: thi công nhanh, nhẹ tải, không ảnh hưởng móng nhiều
• Nhược điểm: cách âm, cách nhiệt kém hơn bê tông, tuổi thọ thấp hơn

Phù hợp để làm phòng làm việc, kho, phòng học hoặc khu phụ trợ. Tuy nhiên, nếu dùng cho mục đích sinh hoạt chính lâu dài, gia chủ nên cân nhắc kỹ.

Cơi nới thêm tầng bằng mái tôn đúc giả

Phương án này thường được áp dụng khi cần thêm không gian trong thời gian ngắn, hoặc để làm kho, phòng tạm. Sử dụng khung sắt hộp, tôn lợp mái và trần giả bên dưới (cemboard hoặc thạch cao).

• Chi phí xây thêm 1 tầng theo phương án này: 1,8 – 2,3 triệu/m²
• Ưu điểm: rẻ, nhanh, không cần xin phép xây dựng
• Nhược điểm: nóng vào mùa hè nếu không xử lý chống nóng tốt, độ bền không cao

👉 Nếu anh/chị có nhu cầu sửa nhà trọn gói đồng thời muốn cơi nới tầng để thêm không gian sử dụng ngắn hạn, đây là lựa chọn kinh tế tối ưu.

Nâng tầng kết hợp cải tạo mặt tiền

Một số khách hàng không chỉ muốn thêm tầng mà còn muốn làm mới toàn bộ kiến trúc ngôi nhà, đặc biệt là nhà phố đã xuống cấp, không còn phù hợp thẩm mỹ hiện đại.

• Chi phí trung bình: 6 – 7 triệu/m² nếu nâng tầng + cải tạo toàn bộ
• Có thể tăng giá trị tài sản lên đến 20 – 30% sau khi cải tạo
• Thiết kế lại mặt tiền, ban công, cửa, ốp lát… theo phong cách mới

Phương án này thường được khách hàng chọn khi ngôi nhà đã 10–15 năm tuổi, muốn nâng cấp toàn diện cả thẩm mỹ và công năng. Lúc này, việc chọn cải tạo nhà trọn gói sẽ giúp kiểm soát tiến độ, chi phí và chất lượng một cách hiệu quả hơn.

📌 Lưu ý từ chuyên gia Nhà Việt PTĐ:

Không nên áp dụng chung một phương án cho mọi công trình. Việc lựa chọn kiểu nâng tầng nên dựa trên:

• Khả năng chịu lực của kết cấu cũ (đã khảo sát kỹ thuật)
• Nhu cầu sử dụng thực tế của gia đình
• Mức đầu tư phù hợp với ngân sách

👉 Những công ty xây nhà trọn gói giàu kinh nghiệm như Nhà Việt PTĐ sẽ giúp anh/chị đánh giá hiện trạng và đưa ra phương án xây thêm tầng tiết kiệm – bền vững – an toàn.

Những chi phí phát sinh khi xây thêm 1 tầng và cách phòng tránh

Vì sao xây thêm tầng thường phát sinh chi phí?

Không ít chủ nhà chia sẻ rằng khi thi công thực tế, chi phí xây thêm 1 tầng tăng lên 10% đến 30% so với dự toán ban đầu. Nguyên nhân không phải vì nhà thầu “bẫy giá”, mà phần lớn do:

• Thiếu khảo sát kỹ hiện trạng kết cấu
• Phát sinh hạng mục ngoài thiết kế
• Giá vật tư biến động giữa thời điểm dự toán và thi công
• Thay đổi thiết kế trong quá trình xây dựng
• Không kiểm soát khối lượng vật tư đầu vào

👉 Với các công trình cải tạo nhà trọn gói, phần phát sinh càng khó kiểm soát nếu không có hợp đồng rõ ràng từng danh mục.

Các khoản chi phí thường phát sinh khi nâng tầng

Gia cố móng và cột trụ

Trong nhiều trường hợp, nền móng hoặc hệ cột cũ không đủ tải trọng để chịu thêm 1 tầng. Khi đó, bắt buộc phải gia cố:

• Ép cọc tăng tải trọng nền
• Làm đài móng bổ sung
• Nâng tiết diện cột hoặc gia cường bằng thép

➡️ Chi phí dao động: 15 – 50 triệu tùy quy mô và hiện trạng công trình.

Chi phí vận chuyển, nâng hạ vật tư

Khi xây nhà mới từ đầu, vật tư thường tập kết dễ dàng. Nhưng khi xây thêm 1 tầng trên nhà cũ, nhiều công trình ở trong hẻm nhỏ, phải vận chuyển vật liệu bằng thủ công, hoặc cẩu – bơm lên tầng trên.

➡️ Phí phát sinh trung bình: 3 – 10 triệu

Thay đổi vật tư theo sở thích chủ nhà

Rất nhiều gia chủ thay đổi vật tư thi công trong lúc xây dựng vì thấy “mẫu mới đẹp hơn”. Điều này dẫn đến:

• Phát sinh tiền chênh lệch vật tư
• Trễ tiến độ do đặt hàng lại
• Tăng khối lượng nhân công hoàn thiện

➡️ Đây là một trong những lý do thường khiến giá xây thêm 1 tầng bị đội lên đáng kể.

Phát sinh khi cải tạo hệ thống điện – nước

Hệ thống điện nước cũ nhiều khi không phù hợp với tầng mới, hoặc buộc phải thay mới toàn bộ đường dây, ống dẫn để đảm bảo an toàn.

➡️ Phát sinh 5 – 20 triệu tùy công trình

Cách giảm thiểu rủi ro phát sinh khi xây thêm tầng

Khảo sát kỹ hiện trạng trước khi lập dự toán

Cần mời kỹ sư chuyên môn khảo sát:

• Móng, cột dầm hiện tại có đủ tải trọng không?
• Có cần gia cố không?
• Phần mái hiện tại có tháo dỡ được không?
• Đường điện nước cũ có tái sử dụng được không?

Các công ty xây nhà trọn gói như Nhà Việt PTĐ có đội ngũ kỹ thuật chuyên khảo sát và đưa ra giải pháp phù hợp trước khi lập dự toán.

Ký hợp đồng rõ ràng – từng danh mục

Một hợp đồng thi công chuyên nghiệp cần liệt kê đầy đủ:

• Phạm vi công việc
• Đơn giá từng hạng mục
• Điều khoản phát sinh – xử lý thế nào
• Cam kết tiến độ và thời gian bảo hành

✅ Việc này giúp hai bên hiểu rõ quyền và nghĩa vụ, đồng thời là căn cứ để hạn chế phát sinh mập mờ.

 Lên phương án thiết kế phù hợp ngân sách

Nếu ngân sách hạn chế, nên nói rõ từ đầu với đơn vị thi công để họ đưa ra giải pháp vật liệu, kết cấu phù hợp. Không nên chạy theo mẫu mã đẹp trên mạng rồi sau đó lại phải phát sinh thêm chi phí để “đắp” vào thiết kế.

Tối ưu tiến độ thi công

Thời gian xây càng dài, chi phí càng phát sinh nhiều do:

• Nhân công đội lên
• Giá vật tư thay đổi
• Phát sinh nhu cầu điều chỉnh thiết kế

Vì vậy, hãy làm việc với đơn vị chuyên nghiệp như Nhà Việt PTĐ, có khả năng tổ chức nhân công và tiến độ khoa học để tối ưu toàn bộ quy trình.

Kinh nghiệm thực tế khi xây thêm 1 tầng để tối ưu chi phí và hiệu quả sử dụng

Đừng đánh giá thấp việc khảo sát kết cấu nhà cũ

Một trong những sai lầm phổ biến khi lên kế hoạch xây thêm tầng là chủ nhà thường nghĩ móng và cột nhà đã xây trước đó đủ chắc chắn. Tuy nhiên, nếu không có thiết kế kết cấu sẵn cho việc nâng tầng từ ban đầu, thì sau 10–15 năm sử dụng, khả năng chịu lực của kết cấu đã suy giảm đáng kể.

👉 Kinh nghiệm từ Nhà Việt PTĐ cho thấy: hơn 60% các công trình cần phải gia cố móng hoặc cột nếu muốn nâng thêm tầng.

Việc khảo sát kỹ càng ngay từ đầu sẽ giúp:

• Biết cần làm gì – chi phí bao nhiêu
• Hạn chế rủi ro khi thi công
• Không phải đập đi làm lại hoặc phát sinh ngoài hợp đồng

Ưu tiên vật liệu có trọng lượng nhẹ nhưng độ bền cao

Trong nhiều trường hợp, thay vì dùng sàn bê tông cốt thép nặng, chủ nhà nên cân nhắc:

• Dùng sàn cemboard, panel bê tông nhẹ, smartboard
• Dùng tường thạch cao chống cháy thay cho tường gạch đặc
• Dùng cửa nhôm kính hoặc nhựa lõi thép để giảm tải trọng

➡️ Các vật liệu này giúp giảm chi phí xây thêm 1 tầng, đồng thời tăng tốc độ thi công, giảm áp lực cho móng cũ và vẫn đảm bảo độ bền sử dụng lâu dài.

Lên bản vẽ phối cảnh + kỹ thuật rõ ràng trước khi thi công

Nhiều chủ nhà vì muốn tiết kiệm phí thiết kế nên chỉ trao đổi “miệng” với nhà thầu. Điều này cực kỳ rủi ro vì:

• Không kiểm soát được khối lượng thi công
• Phát sinh vật tư không rõ ràng
• Không có cơ sở để kiểm tra chất lượng công trình

✅ Đầu tư bản vẽ rõ ràng sẽ giúp kiểm soát tiến độ, tránh phát sinh và dễ dàng giám sát thi công từng bước.

Ưu tiên chọn đơn vị thi công có kinh nghiệm cải tạo – nâng tầng

Không phải nhà thầu nào cũng có kinh nghiệm thi công nhà cải tạo nâng tầng. Kỹ thuật, phương án giằng chống, xử lý kết cấu, thi công trên nền nhà cũ đều đòi hỏi sự cẩn trọng và hiểu biết sâu về kết cấu hiện trạng.

👉 Nhà Việt PTĐ là một trong những đơn vị chuyên thi công cải tạo nhà trọn gói và nâng tầng nhà phố tại TP.HCM, Hà Nội, các tỉnh miền Trung và Tây Nguyên. Chúng tôi có quy trình chuyên nghiệp từ khảo sát – thiết kế – xin phép – thi công – hoàn công rõ ràng.

Kinh nghiệm giảm chi phí mà không ảnh hưởng chất lượng

• Không thay đổi thiết kế trong quá trình thi công
• Lựa chọn gói xây trọn gói, hạn chế chia nhỏ nhiều thầu phụ
• Đặt vật tư số lượng lớn để được chiết khấu
• Chọn thời điểm thi công phù hợp (tránh mùa mưa nếu có đổ mái)

Báo giá rõ ràng – hợp đồng minh bạch

Cuối cùng, để quản lý tốt chi phí xây thêm 1 tầng, anh/chị nên yêu cầu nhà thầu cung cấp:

• Bảng báo giá xây thêm tầng chi tiết theo từng hạng mục
• Hợp đồng ghi rõ: khối lượng, vật tư, thời gian thi công, cam kết không phát sinh
• Chính sách bảo hành rõ ràng sau thi công

✅ Một lần nữa, nếu anh/chị đang cần mở rộng diện tích sống mà không muốn phá dỡ nhà cũ – giải pháp xây thêm tầng chính là lựa chọn tối ưu. Tuy nhiên, nên chọn đúng đơn vị công ty xây nhà trọn gói uy tín, có năng lực khảo sát và dự toán chính xác.

Kết luận

Việc xây thêm 1 tầng là một giải pháp tối ưu để mở rộng không gian sống mà không cần mua thêm đất. Tuy nhiên, đi kèm với đó là bài toán tài chính, kỹ thuật kết cấu và khả năng tổ chức thi công hiệu quả. Muốn tiết kiệm chi phí – không phát sinh – đảm bảo chất lượng, điều quan trọng nhất là chọn đúng đơn vị thi công chuyên về cải tạo – nâng tầng.

✅ Nhà Việt PTĐ – đơn vị chuyên thi công và nâng tầng chuyên sâu, với đội ngũ kỹ sư dày dạn kinh nghiệm, quy trình minh bạch từ khảo sát – thiết kế – báo giá – thi công đến bảo hành sau bàn giao.

Chúng tôi cam kết:

• Báo giá rõ ràng từng hạng mục – không phát sinh
• Thi công đúng tiến độ, chuẩn kỹ thuật
• Tư vấn tối ưu chi phí dựa trên hiện trạng & nhu cầu thực tế
• Bảo hành đầy đủ sau khi hoàn thiện

📌 Mọi thắc mắc về chi phí xây thêm 1 tầng, anh/chị có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được kỹ sư khảo sát – tư vấn miễn phí tận nơi:

📞 Hotline: 0909 938 360
🏗 TP. Hồ Chí Minh: 435/290/2 Phạm Văn Đồng, Phường 11, Quận Bình Thạnh
🏗 Bình Dương: 63D Nguyễn Văn Tiết, Thị Trấn Lái Thiêu, Thuận An
🏗 Hà Tĩnh: Thôn Quang Trung, Xã Cẩm Duệ, Huyện Cẩm Xuyên

👉 Hãy để Nhà Việt PTĐ đồng hành cùng anh/chị trong hành trình nâng tầm không gian sống – an toàn, thẩm mỹ và hiệu quả kinh tế nhất.