Chi phí xây thô nhà 3 tầng – Cam kết giá tốt, hợp đồng rõ ràng
Chi phí xây thô nhà 3 tầng là yếu tố quan trọng quyết định đến ngân sách và tiến độ thi công công trình. Với kinh nghiệm từ Nhà Việt PTĐ, bài viết sau sẽ giúp bạn hiểu rõ từng hạng mục chi tiết, bảng giá cập nhật mới nhất cùng các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây thô, hỗ trợ bạn lên kế hoạch xây nhà chính xác và tiết kiệm nhất.
Việc xây dựng nhà 3 tầng đang trở thành xu hướng phổ biến ở khu vực thành thị khi diện tích đất ngày càng hạn chế. Tuy nhiên, không ít gia chủ băn khoăn về mức chi phí xây thô nhà 3 tầng là bao nhiêu và làm thế nào để dự trù chi phí hiệu quả. Bài viết này sẽ giúp anh/chị hiểu rõ từng yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây thô, từ đó dễ dàng kiểm soát ngân sách.
Thực hiện xây thô nhà 3 tầng biệt thự
Yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây thô nhà 3 tầng
Xây thô là giai đoạn quan trọng quyết định phần khung và kết cấu chính của căn nhà, chiếm phần lớn ngân sách ban đầu. Việc nắm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây thô nhà 3 tầng là điều cần thiết để gia chủ tránh phát sinh không đáng có.
Diện tích xây dựng và hình dáng lô đất
Một trong những yếu tố đầu tiên tác động đến chi phí xây thô nhà 3 tầng là diện tích sàn xây dựng. Căn nhà có tổng diện tích sàn lớn đồng nghĩa với việc sử dụng nhiều nguyên vật liệu hơn, nhân công thi công nhiều hơn và thời gian thi công dài hơn. Tuy nhiên, nếu xây trên mảnh đất vuông vức, không bị xéo hoặc bị vướng bởi quy hoạch, chi phí thi công sẽ tiết kiệm hơn so với các khu đất khó xử lý.
Mức độ phức tạp của thiết kế kiến trúc
Nếu gia chủ lựa chọn mẫu thiết kế có nhiều chi tiết trang trí cầu kỳ như mái thái, ban công cong, sảnh đua ra ngoài… thì chắc chắn chi phí xây dựng phần thô nhà 3 tầng sẽ cao hơn so với mẫu nhà vuông vắn, tối giản. Ngoài ra, càng nhiều cột, dầm, móng sâu thì khối lượng công việc phần thô càng nhiều.
Đây là lý do nhiều người hiện nay có xu hướng chọn xây nhà trọn gói để vừa tối ưu thiết kế, vừa kiểm soát được toàn bộ chi phí từ đầu.
Đơn giá trung bình cho chi phí xây thô nhà 3 tầng hiện nay
Chi phí xây thô hiện tại có sự khác biệt tùy vào vùng miền, điều kiện thi công và vật tư sử dụng. Nhưng nhìn chung, anh/chị có thể dự trù theo mức đơn giá phổ biến để lên kế hoạch tài chính trước khi bắt đầu.
Đơn giá xây thô nhà 3 tầng theo m2
Tại TP.HCM, Hà Nội và các đô thị lớn, đơn giá xây thô nhà 3 tầng dao động trong khoảng từ 3.500.000 – 4.200.000 VNĐ/m² tùy thuộc vào năng lực nhà thầu, vật tư sử dụng và vị trí thi công. Ví dụ:
Nhà 3 tầng diện tích sàn 60m² x 3 tầng = 180m²
Tổng chi phí phần thô = 180m² x 3.800.000 VNĐ (giá trung bình) = khoảng 684.000.000 VNĐ
Các khoản mục đã bao gồm trong đơn giá xây thô
Đơn giá trên đã bao gồm các hạng mục cơ bản như:
Thi công phần móng (móng đơn/móng băng/tùy kết cấu)
Tường gạch xây thô (tường bao và tường ngăn)
Dầm, sàn, cột bê tông cốt thép
Hệ thống cầu thang (thô)
Đổ bê tông mái bằng (nếu có)
Nhân công thi công toàn bộ phần thô
Tuy nhiên, các chi phí như: cửa, điện nước, sơn, trần, thiết bị vệ sinh… sẽ không được tính trong giai đoạn này.
Lý do nên thuê nhà thầu uy tín để tiết kiệm chi phí xây thô nhà 3 tầng
Không ít người cho rằng tự giám sát sẽ tiết kiệm được chi phí, nhưng thực tế nếu không có chuyên môn, gia chủ dễ bị thất thoát vật tư, chậm tiến độ hoặc thi công sai kỹ thuật, dẫn đến đội chi phí khắc phục sau này.
Lựa chọn nhà thầu có kinh nghiệm và báo giá minh bạch
Những đơn vị uy tín như Nhà Việt PTĐ luôn cung cấp bảng báo giá xây dựng phần thô nhà 3 tầng rõ ràng, kèm hợp đồng chi tiết từng khoản mục. Họ cũng có quy trình giám sát và nghiệm thu từng giai đoạn thi công, đảm bảo chất lượng đúng cam kết ban đầu.
Nếu anh/chị có ý định cải tạo lại nhà cũ để mở rộng thêm tầng, thì cải tạo nhà trọn gói cũng là giải pháp hợp lý để kiểm soát chi phí và đảm bảo an toàn kết cấu.
So sánh chi phí xây thô nhà 3 tầng và xây trọn gói
Khi quyết định xây nhà, đặc biệt là xây 3 tầng, việc dự trù chi phí luôn là mối quan tâm hàng đầu của mọi gia chủ. Trong giai đoạn thi công phần thô, việc kiểm soát chi phí đúng kế hoạch không chỉ giúp tiết kiệm ngân sách mà còn đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình.
Không ít người phân vân giữa việc chỉ làm phần thô rồi tự hoàn thiện, hoặc giao toàn bộ cho nhà thầu xây trọn gói. Vậy sự khác biệt về chi phí xây thô nhà 3 tầng và xây nhà trọn gói cụ thể ra sao?
Ưu – nhược điểm của xây thô so với trọn gói
Xây thô nhà 3 tầng chỉ bao gồm phần móng, khung, tường gạch và sàn mái. Ưu điểm là gia chủ có thể chủ động chọn vật tư hoàn thiện theo sở thích và tài chính. Tuy nhiên, nhược điểm là phải tốn thời gian quản lý, tìm thợ, mua vật tư và dễ xảy ra tình trạng “đội giá” do thiếu kinh nghiệm giám sát.
Ngược lại, xây nhà trọn gói tuy chi phí ban đầu cao hơn nhưng lại tiết kiệm thời gian, tránh phát sinh, kiểm soát tiến độ hiệu quả hơn. Các đơn vị chuyên nghiệp như Nhà Việt PTĐ còn cam kết bảo hành dài hạn và hỗ trợ pháp lý đầy đủ.
Chi tiết chi phí vật tư trong xây thô nhà 3 tầng
Hiểu rõ từng hạng mục vật tư sẽ giúp gia chủ đánh giá chính xác bảng báo giá từ nhà thầu, tránh bị kê khống hoặc bỏ sót vật tư quan trọng.
Xi măng, cát, đá và thép – yếu tố then chốt quyết định độ bền
Đây là những vật liệu cấu thành nên phần móng và khung nhà, đóng vai trò then chốt trong kết cấu. Giá xi măng hiện dao động khoảng 1.200.000 – 1.500.000 VNĐ/tấn, thép từ 16.000 – 19.000 VNĐ/kg, tùy loại và hãng. Trung bình, để xây phần thô nhà 3 tầng diện tích 180m² cần khoảng:
Xi măng: 8 – 10 tấn
Cát vàng: 30 – 35m³
Đá 1x2: 40 – 50m³
Thép xây dựng: 4 – 5 tấn
Các loại vật tư chính trong phần xây thô nhà phố 3 tầng
Gạch xây tường và chi phí vận chuyển
Gạch đỏ đặc (gạch Tuynel) là loại phổ biến trong thi công nhà dân dụng. Giá khoảng 1.100 – 1.300 VNĐ/viên. Một ngôi nhà 3 tầng diện tích sàn 180m² cần khoảng 20.000 – 25.000 viên gạch, tương đương khoảng 25 – 30 triệu đồng.
Chi phí vận chuyển vật tư từ nơi mua đến công trình cũng cần tính riêng, nhất là khi nhà nằm trong hẻm nhỏ, đường cấm tải, cần sử dụng nhân công bốc vác, xe nhỏ chuyển tải trung chuyển.
Nếu anh/chị có nhu cầu sửa lại nhà cũ 2 tầng thành nhà 3 tầng thì nên cân nhắc sử dụng dịch vụ sửa nhà trọn gói để tiết kiệm thời gian và tránh sai sót về kết cấu.
Vai trò của móng trong chi phí xây thô nhà 3 tầng
Phần móng chiếm tỷ trọng đáng kể trong chi phí xây dựng phần thô nhà 3 tầng, đặc biệt với những khu vực đất yếu hoặc yêu cầu kỹ thuật cao như móng băng, móng cọc.
Các loại móng phổ biến và mức chi phí ước lượng
Móng đơn (móng cốc): sử dụng khi đất nền tốt, tải trọng thấp. Chi phí khoảng 20 – 30 triệu đồng.
Móng băng: áp dụng cho nhà 3 tầng ở đô thị. Chi phí trung bình khoảng 60 – 80 triệu đồng.
Móng cọc (ép cọc bê tông): áp dụng khi nền đất yếu. Chi phí dao động 100 – 150 triệu đồng.
Ghi chú ảnh 4:
Vị trí chèn ảnh: Sau đoạn này.
Tên ảnh (Alt): so sánh các loại móng trong xây thô nhà 3 tầng
Ghi chú: Hình ảnh so sánh 3 loại móng thường dùng trong nhà phố 3 tầng.
Chi phí phần móng không chỉ phụ thuộc vào loại móng, mà còn chịu ảnh hưởng bởi chiều sâu đào đất, chiều cao nước ngầm, vị trí địa chất khu vực xây dựng.
Có nên thuê đơn vị báo giá chi tiết từng hạng mục xây thô?
Câu trả lời là: Nên. Một bảng báo giá minh bạch từng phần sẽ giúp anh/chị dễ dàng dự toán, đối chiếu vật tư thực tế và kiểm soát chi phí tốt hơn. Ngoài ra, những đơn vị có năng lực như Nhà Việt PTĐ thường cung cấp báo giá dạng Excel, tách rõ vật tư – nhân công, kèm thông số kỹ thuật rõ ràng.
Nếu đang có ý định xây lại nhà cũ theo mô hình hiện đại 3 tầng, thì phương án cải tạo nhà trọn gói sẽ tiết kiệm hơn nhiều so với đập đi xây lại toàn bộ.
Cách tính diện tích xây thô nhà 3 tầng theo quy chuẩn xây dựng
Khi đã nắm được những yếu tố cơ bản quyết định chi phí xây thô, gia chủ cần tìm hiểu kỹ hơn về cách tính toán diện tích xây dựng và cách tối ưu thi công thực tế để không vượt quá ngân sách dự trù ban đầu. Đây là giai đoạn mà nhiều người thường gặp sai sót khiến tổng chi phí xây thô nhà 3 tầng đội lên đáng kể so với kế hoạch.
Việc tính đúng diện tích xây dựng là yếu tố cốt lõi để xác định được tổng chi phí xây thô. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ quy cách tính đúng – đủ, dẫn đến lệch khối lượng và làm phát sinh chi phí trong quá trình thi công.
Quy ước tính diện tích xây dựng phần thô
Thông thường, phần diện tích xây dựng được tính theo mặt bằng sàn sử dụng thực tế cộng thêm một số hệ số của các hạng mục phụ như sau:
Móng đơn: tính 20 – 25% diện tích sàn
Móng băng: tính 30 – 50% diện tích sàn
Tầng trệt: tính 100%
Tầng lầu: tính 100%/tầng
Sân trước/sau (nếu có): tính 50 – 70%
Mái bê tông cốt thép: tính 40 – 50%
Ví dụ: nhà 3 tầng, diện tích xây dựng 60m²/sàn, có móng băng và mái bằng bê tông, tổng diện tích xây dựng sẽ là:
Móng: 60m² x 40% = 24m²
Tầng 1 + 2 + 3: 60m² x 3 = 180m²
Mái: 60m² x 50% = 30m²
=> Tổng diện tích xây thô: 234m²
Những sai lầm khiến chi phí xây thô nhà 3 tầng phát sinh
Dù đã có kế hoạch dự toán, nhưng trên thực tế, rất nhiều công trình phát sinh chi phí trong quá trình thi công phần thô do thiếu kinh nghiệm kiểm soát hoặc thiết kế chưa hợp lý.
Thay đổi thiết kế giữa chừng
Đây là sai lầm rất phổ biến. Khi thi công đến tầng 2 hoặc mái, gia chủ lại muốn thay đổi thiết kế như mở rộng ban công, thay đổi vật tư, đổ thêm sàn… Những điều chỉnh này tưởng chừng đơn giản nhưng lại ảnh hưởng đến toàn bộ kết cấu và kéo theo chi phí gia tăng đáng kể.
Thay vì vậy, ngay từ đầu, anh/chị nên lựa chọn gói xây nhà trọn gói để được tư vấn thiết kế phù hợp, đồng thời cam kết thi công theo đúng bản vẽ để kiểm soát ngân sách tối ưu.
Thi công không đúng kỹ thuật
Việc thuê đội thợ thiếu kinh nghiệm, không có kỹ sư giám sát chuyên môn sẽ dễ dẫn đến lỗi thi công như: đổ bê tông sai tỉ lệ nước, trộn vữa không đúng mác, gạch xây không thẳng hàng, móng không đủ độ sâu… Những sai sót này không chỉ ảnh hưởng đến độ bền mà còn khiến gia chủ phải tốn chi phí sửa chữa lại sau này – một dạng phát sinh rất khó kiểm soát.
Bí quyết giảm chi phí xây thô nhà 3 tầng mà vẫn đảm bảo chất lượng
Tiết kiệm đúng cách là mục tiêu của mọi gia đình khi xây nhà. Dưới đây là những phương pháp thực tế giúp tối ưu ngân sách xây thô nhưng vẫn đảm bảo độ bền và an toàn công trình.
Tối giản thiết kế nhưng vẫn thẩm mỹ
Chọn phong cách thiết kế đơn giản – vuông vức, tránh sử dụng quá nhiều mái dốc, mái lệch, ban công cong hay mặt tiền cầu kỳ – sẽ giúp giảm đáng kể khối lượng vật tư và nhân công phần thô. Phong cách hiện đại tối giản vừa đẹp mắt, vừa tiết kiệm chi phí và thời gian thi công.
Đang thi công phần thô nhà phố 3 tầng
Mua vật tư đúng thời điểm, đúng nơi
Giá vật liệu xây dựng thường biến động theo mùa và thị trường. Việc mua số lượng lớn vật tư trong mùa thấp điểm (thường là cuối năm) hoặc tìm được đại lý cung cấp trực tiếp từ nhà máy có thể giúp tiết kiệm 5 – 10% tổng vật tư. Ngoài ra, kiểm soát chặt vật tư nhập – xuất trên công trình sẽ hạn chế thất thoát và gian lận.
Những lợi ích khi chọn đơn vị thi công phần thô chuyên nghiệp
Nhiều gia chủ hiện nay đã không còn lựa chọn phương án “tự lo” mà tin tưởng giao cho các đơn vị chuyên xây thô uy tín. Bởi thực tế cho thấy, nhà thầu chuyên nghiệp luôn giúp tiết kiệm thời gian và tiền bạc cho khách hàng.
Cam kết chất lượng và tiến độ thi công
Các đơn vị như Nhà Việt PTĐ luôn có hợp đồng rõ ràng về vật tư sử dụng, số lượng, chủng loại và thời gian hoàn thành. Họ có hệ thống kỹ sư giám sát công trình bài bản, tránh rủi ro sai sót kỹ thuật. Ngoài ra, với kinh nghiệm thực tế, họ có thể tư vấn thêm những giải pháp tiết kiệm nhưng vẫn đảm bảo độ bền và thẩm mỹ.
Nhà Việt PTĐ cũng là đơn vị tiên phong triển khai các dự án dân dụng theo chuẩn kiểm định chất lượng nội bộ, giúp gia chủ yên tâm ngay cả khi vắng mặt trong quá trình thi công.
Chi phí xây thô nhà 3 tầng ở đô thị và nông thôn có khác biệt?
Sau khi đã phân tích toàn bộ các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí, vật tư, cách tính diện tích và các giải pháp tiết kiệm, phần cuối cùng này sẽ tập trung vào thực tế triển khai và cách lựa chọn đơn vị xây dựng uy tín để đảm bảo chi phí xây thô nhà 3 tầng không bị đội lên bất hợp lý.
Một trong những câu hỏi thường gặp là liệu xây nhà 3 tầng ở thành phố và ở quê thì có sự chênh lệch chi phí phần thô không? Câu trả lời là có, nhưng sự chênh lệch này không quá lớn như nhiều người nghĩ.
Yếu tố nhân công và địa điểm
Tại khu vực nội đô, chi phí nhân công thường cao hơn 15 – 25% do giá sinh hoạt cao, lưu lượng giao thông đông, khó vận chuyển vật tư. Ngược lại, ở nông thôn hoặc vùng ven, giá nhân công rẻ hơn, nhưng việc tìm được đội thợ có tay nghề cao và chuyên môn vẫn là điều khó khăn.
Tuy nhiên, chi phí vật tư cơ bản như xi măng, sắt thép… gần như không chênh lệch nhiều giữa các vùng, bởi đã được phân phối đồng bộ qua các đại lý chính thức.
Xây thô nhà 3 tầng đô thị cao hơn nông thôn
Nên ký hợp đồng xây thô trọn gói hay theo từng giai đoạn?
Nhiều người còn băn khoăn giữa việc ký hợp đồng trọn gói phần thô (bao gồm nhân công và vật tư), hay chỉ thuê nhân công, còn gia chủ tự mua vật tư.
Ưu điểm của hợp đồng phần thô trọn gói
Khi ký hợp đồng xây thô trọn gói, gia chủ không cần lo việc mua vật tư, kiểm kê khối lượng, quản lý giao nhận tại công trình. Nhà thầu sẽ lo toàn bộ từ vật tư, vận chuyển đến nhân công. Hợp đồng rõ ràng giúp tránh phát sinh và tiết kiệm thời gian cho gia đình.
Ngược lại, nếu tự mua vật tư, anh/chị có thể chủ động về chất lượng hàng hóa nhưng sẽ mất công giám sát, kiểm tra hao hụt, dễ xảy ra tình trạng lãng phí hoặc bị “móc túi” nếu không có người giám sát chặt.
Cẩn trọng với báo giá rẻ bất thường
Trên thị trường hiện nay có không ít đơn vị đưa ra mức giá thấp để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, thực tế triển khai lại sử dụng vật tư kém chất lượng hoặc phát sinh chi phí phụ không báo trước. Đây là lý do anh/chị nên chọn các đơn vị có báo giá rõ ràng, hợp đồng chi tiết và uy tín lâu năm như Nhà Việt PTĐ để đảm bảo chất lượng công trình tương xứng với chi phí bỏ ra.
Kinh nghiệm thực tế để không bị "đội giá" khi xây phần thô
Xây dựng là công việc lớn, tốn kém và phức tạp. Để tránh bị phát sinh chi phí vô lý, anh/chị có thể áp dụng một số kinh nghiệm thực tế dưới đây:
Lập bảng dự toán chi tiết trước khi ký hợp đồng
Bảng dự toán phải ghi rõ từng hạng mục: vật tư (loại, hãng, số lượng), nhân công, máy móc, vận chuyển… Kèm theo đó là lịch thanh toán theo tiến độ thi công. Đây là cách giúp hạn chế phát sinh mập mờ về sau.
Thường xuyên đối chiếu giữa thực tế và hợp đồng
Khi công trình bắt đầu, nên có nhật ký công trình hoặc check list theo ngày để ghi nhận lượng vật tư nhập, công việc hoàn thành. Mỗi giai đoạn nghiệm thu nên có kỹ sư phụ trách xác nhận. Những đơn vị uy tín như Nhà Việt PTĐ luôn minh bạch về quy trình này để gia chủ yên tâm.
Nhật ký công trình hoặc bảng kiểm kê vật tư giúp gia chủ đối chiếu thi công phần thô
Kết luận
Chi phí xây thô nhà 3 tầng không chỉ đơn thuần là con số, mà còn phản ánh chất lượng, tiến độ và uy tín của đơn vị thi công. Việc nắm rõ bảng giá, các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí và cam kết hợp đồng sẽ giúp chủ đầu tư kiểm soát tốt ngân sách, tránh phát sinh ngoài ý muốn. Với kinh nghiệm thực tế, đội ngũ kỹ sư và quy trình làm việc minh bạch, Nhà Việt PTĐ luôn đồng hành cùng khách hàng từ giai đoạn tư vấn đến bàn giao, đảm bảo mọi công trình đều đạt chuẩn kỹ thuật và thẩm mỹ.
